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【必勝!】不動産に詳しい方いらしたら教えてください。 私は、中古マンション購...

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【必勝!】不動産に詳しい方いらしたら教えてください。 私は、中古マンション購...

不動産に詳しい方いらしたら教えてください。 私は、中古マンション購...

不動産に詳しい方いらしたら教えてください。 私は、中古マンション購入する予定で、いま本審査の結果待ちです。
そこで、少し気になったのですが重要事項説明書の権利部(甲区)
1所有権保存 以前の所有者の方の売買の記載
2その19年後の5月市によって差押
3同年6月に2についての差押登記抹消
4同年8月に地方裁判所より差押、不動産競売開始決定
5同年9月区役所より差押
6翌年4月に担保不動産競売による売却(現在の売主、建設会社です)
74の差押登記抹消、担保不動産競売による売却
85の差押登記抹消、6番の登記をしたことによる滞納処分と強制執行等の手続きの調整に関する法律第32条の規定により抹消
権利部(乙区)
1抵当権設定 〇〇年〇〇月〇〇日金銭消費貸借同日設定、債権額〇〇〇〇万円、利息〇〇〇〇万円につき年3100パーセント、、、
2抵当権設定 〇〇年〇〇月〇〇日金銭消費貸借〇〇年〇〇月〇〇日設定、債権額〇〇〇〇万円、当初10年間年310パーセント、、、
32番登記名義人名称変更 〇〇年〇〇月〇〇日公益財団法人〇〇市建設助成公社
42番抵当権移転 〇〇年〇〇月〇〇日名称変更 全国保証株式会社
5抵当権設定 〇〇年〇〇月〇〇日 保証委託契約に基づく求償債権〇〇年〇〇月〇〇日、債権額〇〇〇〇万円、損害金年14%
61〜5抵当権抹消 担保不動産競売による売却
7根抵当権設定 〇〇年〇〇月〇〇日設定、極度額〇〇万円、債権の範囲、銀行取引、手形債権、小切手債権者 現在の売主の名
となっています。
正直ゾッとしました。
仲介業者は知り合いのため、説明などもかなり端折っていました。
仲介業者の方はいいようにしか言わないのですが、他のプロの方がいらしたら意見を聞きたいです。
よくよく読み返すと、競売にかけられていた物件が売れて私が購入したいと名乗りを上げたということですか?
良い物件で気に入っていたのですが、このようなパターンで売りに出されることはよくあるのでしょうか?
また、このような物件を購入するときの注意点などありますか?
ざっとなのですが、上記の内容で購入しないほうがいいとかデメリットなどあれば詳しい方の意見が聞きたいです。
長文になり、申し訳ございませんがよろしくお願いします!

アンサー

不動産業者です。
よくある、競売物件の再販パターンです。
全く普通です。権利関係もキレイになっているし特に気になるところはありません。
どちらかと言うと、心情的な問題なのではないですか。
家の数だけ人が生きていますし、人にはそれぞれ人生があります。
他人の経済的事情は普通知りえませんが、不動産の登記簿には全ての権利変動が登記されますので、あからさまに見えてしまいます。
びっくりしますよね。
これは知り合いとは言え、仲介業者に一言説明してほしかったですね。
契約時、というか申込時、もっと言えば内覧時に言っておくべきです。絶対隠しきれませんから。知っておいて契約するのと後から知るのでは全然違います。
とくに注意点はありません。買った後から起きるデメリットもないと思います。
心情的に先に言ってもらえれば買わなかったと言っても、仲介業者の責任は問えません。どうしても嫌なら手付放棄で解約できます。
◆団塊世代の不動産問題コンサルタントです。
あなたは、購入の「予定」とありますが、「本審査」をしているという
ことは既に計約済みなのではありませんか?
そして契約時に仲介業者から渡されたであろう登記簿謄本に、「抵当権」
「差押」その他、みごとに負債が並んでいて驚いたように読み取れます。
そこであなたは「ゾッ」とする必要など全くなく、最終決済引渡し時に
は、すべての負債が削除されるのです。
それは、あなたが支払う物件代金から負債が抹消されて削除されるから
です。
もしあなたが住宅ローンを利用するなら、あなた(素人:失礼)が心配す
るより以前に融資銀行が抹消を確認し、削除されなければ融資など行わ
ないのです。
更に言えば、登記を担当する司法書士が負債の抹消を確認し、その見通
しと抹消書類が揃わなければ登記も停止するはずです。
多くの不動産取引では、住宅ローンの残額が残っている「返済中」に売却
に出し、従って抵当権などは設定されたままになり、売買の最終決済で
買主の支払い金を充当して抹消するのです。
他回答者にも妥当な回答が見受けられますが、要は決済時の処理問題
ですので、あなたは心配する必要などないことをお伝えします。
以上、参考になれば幸です。
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★更に質問があれば「回答リクエスト」からどうぞ。 開くには、
上記<kenanami3150>を開いて左側の<回答リクエスト>で投稿。
★参考になれば私の「知恵ノート」もごらん下さい。(全14項目)
://chiebukuroyahoocojp/my/myspace_notephp?writer=kenanami31
◆ゾッとする話でもありませんよ。
よくある話です。
デメリットは普通に中古物件買うのと何ら変わりありません。
気にし無くて結構です。
しいて言うなら 売主が儲けているってことくらいです(笑)
◆ま、物凄く簡単に言いますと、今の所有者の「前」の所有者が
経済的困窮者か何かで、そのマンションのローン返済の支払いに困って
そして固定資産税の支払いに困って「関係各所」の差し押さえを食らった上に
競売にかかってしまって、競売で今の所有者に競り落とされた・・という物件です。
買い取り再販業者・リフォーム再販業者などが手がけている物件では
良くある謄本の形態ですね・・
要は「甲区」にズラッと並んでいる差し押さえやなんだかんだは
8番においてそれまでの7までのモノが全て「抹消」されているので
今は綺麗な状態と言うのを示されています。
いわゆる、今の建築会社(今の売主)が競売で落とした段階で
全て綺麗になった(差し押さえ等は一切無い)・・と言うことです。
「乙区」に関しては1~5が前の前の所有者「経済的困窮者」のモノで
これも6で全て抹消「競売」になっているので問題は有りません
7に関しては買い取り業者やリフォーム再販業者が事業を行う場合
銀行からの融資で行う場合が多く、そのため(事業性融資)根抵当が
付いている状態(あなたが買って、あなた名義に所有権移転する際には
外される)ですので、これも特に問題が有るとも言えません。
ま、買取再販業者が競売を落として再販する時には良くあるケースの
謄本ですね、あなたが例えば今回住宅ローンを使ったりする場合は
銀行関係者もキチンと謄本をチェックしますので、ダメな状態の場合、
そこでストップしてそもそもあなたに(この物件)融資をしないので
大丈夫です。
又、司法書士もあなたが買ってあなたに所有権移転をする際に
事前に現状の謄本は確認しますので、問題が有る場合、事前に
あなたに教えてくれますよ。
とりあえず、今回のケースはズラズラ書かれているので驚かれたと思いますが
要は、前項では8で後項では6で全て抹消されてますし、
7の根抵当はあなたとの最終取引で抜かれると思いますので
大丈夫でしょう
一度でも競売に掛かってしまった物件はこんな感じの謄本ばかりです


質問タグ:担保不動産競売,登記抹消,抵当権設定,債権額〇〇〇〇万円,同年,根抵当,謄本

【実践】賃貸のマンションの引き渡しでトラブルになっています、詳しい方お知...

賃貸のマンションの引き渡しでトラブルになっています、詳しい方お知...

賃貸のマンションの引き渡しでトラブルになっています、詳しい方お知恵をお貸しください。
知人からマンションを不動産会社を通さず個人間で賃貸契約を結び2年ほど借りていました。 解約をし掃除などもして引き渡しを済ませたのですが先方から「部屋が汚い」「掃除が大変」などとメールが来たのでこちらも揉めたくはなかったので「敷金(20万位??)内で掃除会社さんに頼んでください」と言いました。
するとメールで「敷金内で足そうではないので追加で請求しますが大丈夫ですか??」とメールが来ました
こちらの物件を借りる時もその知人がただ引っ越しただけで、掃除会社も自分たちで入れて綺麗にして入居しました
あと契約書も先方が何もしなかったのでこちらでネットで落ちてるテンプレート契約書を使って契約をしたのですが、いま読み返すととんでもないない内容でした
「借主は建具・造作・冷暖房器具・照明機器・壁など日常生活で消耗する部分につき修理費用を負担する」
とあります
この修繕や修理は壊したので直すって事で、掃除も修繕や修理になるのでしょうか??
あと、冷蔵庫・電子レンジ・オーブントースターなども置いて行かれて好きに使ってと言われて、これも「使い物にならないし汚いので廃棄しましたのでこちらも請求させてください」と来ています
長文になり文章もめちゃくちゃになり申し訳ないです・・・・・
言われるがままにお金を払うしかないのでしょうか??
いいアドバイスがあればよろしくお願いします。

アンサー

不動産業者です。
まず、「借主は建具・造作・冷暖房器具・照明機器・壁など日常生活で消耗する部分につき修理費用を負担する」というのは、原状復帰義務(借りた物件を元の状態に戻す義務)を指します。
これは民法で決められたことですので無視することはできません。(民法616条,598条)
又、借主に不利な特約でもありません。
ただし元の状態といっても完全に元の状態に戻すのではなく、当事者同士でどこまでと取り決めます。
例えば、どこまで掃除するかとかクロスや畳はどうするか?とかです。
業者が仲介していれば、そう言った事は契約書等で細かく決めていきますが、今回はそのような取り決めがないようですから、合意できなければ裁判で争う事になります。
その場合、参考にされるのが国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
今回のケースは契約書で細かく規定されてないので、裁判では借地借家法の規定が優先されます。
【補足について】
借地借家法の借主に不利な特約は無効、とされていますが間違いです。
その特約についてしっかりと説明し、賃借人が十分に認識・了解した場合は有効になることもあります。
だから、契約書はきちんとしなければなりません。
◆まず私の考えですが、先方もあなたも賃貸契約の内容を理解、把握して取り決めた事ではないですよね?
つまり・・・貸主、借主の責任範囲の定義がお互い分かってない部分が多いと思います。
ここで大切なのは先方の方にやれガイドラインだ、法律がって話して通じそうな方なのでしょうか?、
それを聞いて納得されそうな方でしょうか?、まずここが重要だと思います。
通じる相手じゃないと思うのであれば、お互いに分からないで法律などの話すると結果感情論になっていくと思うので、第三者(専門家)を入れて話すのが一番良いと思います。
費用が少し掛かっても話し合いによる精神的な苦痛など考慮すれば楽だと思いますよ。
>言われるがままにお金を払うしかないのでしょうか??
そんな事ありません、本来負担割合、分担がありますから、負担するにせよ、居住年数による割合で負担すれば良いだけです。
>これでも借主(私たち)に不利な特約は無効と主張できますか??
もちろん出来ますよ、消費者契約法10条に触れてる内容と思います。
私は下記の方(toraburさん)の回答が1番正しいと思います、そう言った話し合いが出来れば良いんですけどね~。
◆north_shore461さんへ
あまり、いい加減なウソを言うのは止めましょうよ。貴方は不動産業者ですから、どうしても見解が「不動産業者有利とする回答が多く偏ってますよ」
>借地借家法の借主に不利な特約は無効、とされていますが間違いです。その特約についてしっかりと説明し、賃借人が十分に認識・了解した場合は有効になることもあります。だから、契約書はきちんとしなければなりません。
これに付いても、借主が一方的に不利な条項は、賃借人に対しての権利を制限する行為ですから、消費者契約法10条により無効です。もともと、この相談者等が作成した契約書は不十分な内容ですから、賃借人が十分に認識・了解したとは考えられないですよ。
よって、質問の回答ですが・・・
その賃貸人に対して、書面で詳細な明細を要求する必要があります。あなたはその明細書を国土交通省の原状回復ガイドラインにそって算出された費用を支払うようにしましょう。
不明な点は、また聞いて下さい。
私の自己紹介です。
://mychiebukuroyahoocojp/my/torabur
賃貸住宅トラブル相談所
://ameblojp/torabur/entry-11623389206html
(知恵ノート)
家賃保証会社の審査について
://notechiebukuroyahoocojp/detail/n212876
◆「借主は建具・造作・冷暖房器具・照明機器・壁など日常生活で消耗する部分につき修理費用を負担する」
てのは、どうみても原状回復義務のことじゃないだろ。
おもいっきり【日常生活で消耗する部分につき修理費用を負担する】って言ってる。
明らかに自然損耗のことを言ってる。
よって、借主に一方的不利な条項である。
「借主は建具・造作・冷暖房器具・照明機器・壁などを借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗につき修理費用を負担する」
とかあれば原状回復義務のことだけどな。
◆自分で契約書を持ってきて契約しておいて、契約内容がとんでもないなんて、いい加減にもほどが有りませんか?
不利な特約を無効にしたいなら裁判でも起せば良いことですが、そこまでやる気が無いなら、相手が従わない限りは契約書の通り負担することになるでしょう。
アドバイスも何も、あなた方がどこまで強気に対応するかの問題だけです。
◆まず言えるのが、借地借家法の借主保護の観点から、借主に一方的に不利な特約は無効となります。
日常生活で消耗する、いわゆる自然損耗の分に関しては、既に賃料の中に含まれていることになってますので、それを退去時に支払うとなると、貸主による自然損耗分の二重取りという形となります。
要は借主は二重に払うことになる。これは明らかに借主に一方的に不利なものですね。
レンタカーに例えると、タイヤが擦れる分は既にレンタル料に含まれているのにタイヤが擦れた分を返却後に請求された状態。レンタルビデオ屋に例えると、DVDが擦れる分は既にレンタル料に含まれているのにその分を返却後に請求された状態です。
無効です。
なので、冷蔵庫・電子レンジ・オーブントースターやその他、壁紙や他設備など全てに関して、質問者さんに故意、過失による損耗等がないのであれば支払う必要はありません。
逆に質問者さんの故意、過失によるもので、なにかを壊したり傷つけたのであれば、支払う必要があります。
本来、この法律を元に退去時に一緒に部屋を見て、「ここが傷ついてる、これは質問者さんの責任、ここが日で焼けている、これは自然損耗」とお互い話し合い、何がどちらの負担になるかというのを決めてからリフォーム、クリーニング業者に見積もりを出して貰い、お互いに合意して終わりとするのが理想的というか、不動産業者を通した場合は一般的なのですが、どこまでやってますか?
あとはその知人とどれだけの仲なのか、契約書通りお金を払ってもめずに済ましたいか、法律通り借主に不利なものとしてつっぱねてもめても良いのか絶縁しても良いのか等のバランスは質問者さんが自分で考えることですね。
実際、個人間でしかも知人というのであれば、お互いが合意さえすれば法律なんかは全く無視しても良いわけです。
小学生の漫画貸すから50円ちょうだい。みたいなやり取りみたいなもんですよね。
小学生のように口約束を大事にするか、それとは逆に口約束を無視して法律を元にきっちり清算するかです。後者であれば、いくら法的に正しいからといっても、これからの仲に亀裂が入るのは間違いないと思います。
補足
そもそも契約書というのは、お互いが協議し合意した内容を文書にして契約内容、記名押印して合意をしたという証拠を残す為のものです。
どちらが作成していようと関係ありません。物理的には質問者さん側が作ったとしても、元々は両者の意思で作られたものです。
借主が自らの手で作成したから借主に不利な特約が無効にならないという理屈が通るのであれば、借主が自らの手で記名押印したから借主に不利な特約が無効にならないという理屈も通ることになってしまいます。
ただ現実問題、質問者さん側が作成したというのであれば道義的にその契約内容を守った方が良いのではと個人的には思いますけどね。
相手からしたら詐欺としか思えないと思います。


質問タグ:借主,引き渡し,契約書,掃除会社,質問者,修繕,テンプレート契約書

【マル秘】シナジーにて不動産申し込みしましたが 取り消す為にはどうしたらいい...

シナジーにて不動産申し込みしましたが 取り消す為にはどうしたらいい...

シナジーにて不動産申し込みしましたが
取り消す為にはどうしたらいいでしょうか
契約は まおだですが 印鑑証明とか渡しています。
よろしくお願いします。

アンサー

不動産屋の者です。
シナジーとは、何でしょうか?
不動産会社の社名でしょうか?
その辺が不明ですが、
不動産会社の社名なら全く関係ありません。
きちんと協会に登録している
登録業者であれば
宅建業法という法律で色々制限されていますので、
あなたがどのような法的行為をしたか?
によって対応が変わってきます。
①購入申込(俗にいう買付け)
②不動産売買契約
③物件の引渡し及び物件代金の支払い(決済)
①の場合、購入申込書の記載事項によりますが、
一般的には法的拘束力はありませんので、
購入申込書の破棄を不動産会社へ連絡すれば問題ありません。
(極稀に、何らかのペナルティを記載している場合もありますが、
契約前で重要事項の説明を受けていない場合、ほぼ無効にできます。)
②の場合、契約書及び重要事項説明書に記名押印している場合、
何らかの金銭的なペナルティが発生します。
契約書の内容によりますが、手付による解除、若しくは違約による解除
のいずれかによる解約になり
それぞれ、契約書に記載されている
金銭的なペナルティを支払うことによって
解約することが可能です。
③の場合、物件の引渡しを受けてしまっているので
手付による解除は適用されませんので、
違約による解除になると思いますが、
登記を受けてしまっていると色々手続きが面倒になってきます。
通常、購入申込の段階で
印鑑証明書を渡すことはあり得ないので、
(印鑑証明書が必要になるのは、物件引渡し時の所有権移転登記
と、金銭を借り入れる際の、抵当権設定登記時のみです)
契約後、金融機関にてローン審査や
現金購入で購入資金調達中
であると予想されます。
この場合の多くは、契約書及び重要事項説明書への
記名押印後であるため、
上記のように何らかの金銭的ペナルティが課される可能性が高そうです。
もし、重説をきちんと受けていなかったり、
書面に虚偽や不備があれば、
弁護士等に依頼して
契約を無効にすることも可能ですが、
それらを証明できる材料や証拠がなければ
なかなか難しいと思います。
①なら不動産会社へ連絡(購入申込書の破棄の申し入れ)。
②③なら、
契約書・重要事項説明書を
しっかり読んで、
詳しい人間に相談してみましょう。
◆シナジーが何なのかわかりませんが、不動産会社でしょうか?
まだ契約していないのであれば、キャンセルはできます。
不動産会社にそのように伝えればよいと思います。
預けているものがあれば、返還してもらうか、必要ない物なら破棄してもらうと良いでしょう


質問タグ:シナジー,印鑑証明,ペナルティ,まお,契約書,不動産,違約

【最新】アパートの解約について。貸主から借主に解約通知書を送るところです...

アパートの解約について。貸主から借主に解約通知書を送るところです...

アパートの解約について。貸主から借主に解約通知書を送るところです。契約者とは電話で話し受諾されています。
どのような文面がいいのでしょうか?アドバイスお願いします。不動産会社とも話しています。

アンサー

不動産屋に聞けば良いでしょう。
基本的には解約の理由と解約日と解約に承諾したかどうかが分かれば良いだけですから、この文面が言いと言うのが有るわけでも無いですし、雛形がないと駄目と言う物でもありません。
貸主としてしっかりとした知識を持っておきましょう。
◆雛形がネットでダウンロードできますよ。
私もそれを利用しました。
検索したら色んなのが出てきます。
大家さんの名前・契約物件所在地・契約日・解約日・住所・物件名・名義人・署名捺印。
あと立会希望日や敷金返還先口座も。


質問タグ:貸主,解約通知書,契約者,借主,アパート,解約,大家

【極悪】不動産売買契約書を返却する場合 氏名が記載されてるページをバツ線引...

不動産売買契約書を返却する場合 氏名が記載されてるページをバツ線引...

不動産売買契約書を返却する場合
氏名が記載されてるページをバツ線引いて返却しても良いでしょうか?
白紙解約合意書してありますが
契約書類には印紙も貼ってなければ契り印もありません 売り主、買主の記載も逆に印字されてる物です
返却の際の注意点あれば教えて下さい

アンサー

不動産、相談オフィスを主宰している元宅建業者です。
あなたが、締結した契約を「白紙撤回」したなら、保有の契約書は
自己責任で破棄処理して問題ないはずですよ。
既に白紙撤回された契約書など、返却するなど全く不要です。
(中には「念のため」とする業者もいるかも知れませんが・・・・・)
あなたの取引が仲介業者の仲介したものなら、その業者に確認して、
「こちらで破棄してよいか」と尋ねれば済む話です。
現実には「白紙解約合意書」なる書類など作らないのが普通でしょう。
従って、書面など「クズかご」行きだと思いますよ。
以上、参考になれば幸です。
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◆誰に返却するの?
白紙解約合意書とセットで売主買主がそれぞれ保管するもんじゃないのかね?


質問タグ:売主,白紙解約合意,不動産売買契約書,印紙,買主,白紙解約合意書,契約書

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